23区新築マンションの『成約価格』が過去最高値を更新！10億円超えた新築マンション市況の『今』

首都圏エリア専門の投資用不動産販売会社セットライフエージェンシーは、東京23区の過去5年間の新築マンションの『成約価格』ＴＯＰ3をまとめました。(ＴＯＰ10などの詳細はこちら：成約価格10億円を超えた23区新築マンション！過去5年分の成約価格データから不動産市況の「今」を読み取く)

データの概要と前提条件に付いて
本記事で扱うデータは、
東京都23区における「新築マンションの成約価格」ランキングです。
重要なポイントは以下の通りです。
- 販売価格ではなく「成約価格」
- 実際に売買が成立した価格のみを抽出
- 各年TOP3の高額成約事例

つまりこのランキングは、
「高く売り出された物件」ではなく
「高く買われた物件」
を示しています。
東京23区新築マンション成約価格事例TOP3
2025年
[表1: https://prtimes.jp/data/corp/171669/table/5_1_b41a18d793512ccd20e6b91ee6bf746c.jpg?v=202601271145 ]
2024年
[表2: https://prtimes.jp/data/corp/171669/table/5_2_d5d7366cb1582da4e941eb57ed752007.jpg?v=202601271145 ]
2023年
[表3: https://prtimes.jp/data/corp/171669/table/5_3_1761922efffccdcfb9a132ae3d6c46db.jpg?v=202601271145 ]
2022年
[表4: https://prtimes.jp/data/corp/171669/table/5_4_036c1cbeb4b9fd12ba39502dce3c28e3.jpg?v=202601271145 ]
2021年
[表5: https://prtimes.jp/data/corp/171669/table/5_5_3cf2ba0b5349749c18e4645bd3f4b800.jpg?v=202601271145 ]
年度別最高成約価格一覧
- 2025年：11億5,000万円(港区・2LDK・140.53平方メートル )
- 2024年：4億5,000万円(渋谷区・2LDK・97.16平方メートル )
- 2023年：5億1,800万円(港区・3LDK・136.93平方メートル )
- 2022年：2億8,000万円(港区・3LDK・86.37平方メートル )
- 2021年：2億4,800万円(港区・3LDK・121.74平方メートル )

2025年の新築マンション最高成約価格は港区の11億5,000万円(2LDK・140.53平方メートル )でした。
これは2024年の最高成約価格である4億5,000万円の約2.56倍もの価格になります。
そして、もう1点注目すべき点が2024年の「1K(44.22平方メートル )3億5,000万円」の成約事例です。
この特質すべき2つの価格の値上がりが意味する事は、東京の新築マンション市況が実需と投資で完全に二層化したという事が読み取れます。
(TOP10の記事はこちら：成約価格10億円を超えた23区新築マンション！過去5年分の成約価格データから不動産市況の「今」を読み取く)
「新築マンション市場の二層化」は「流動性も二層化」する

2021年から2025年にかけての最高成約価格の推移を見ると、新築マンション市場では単なる価格上昇では説明できない変化が起きていることが分かります。
もし新築マンション市場が一枚岩であれば、平均価格・最高価格は、おおむね同じペースで上昇するはずです。
しかし実際には、
- 平均価格→建築費・地価上昇に沿った連続的な上昇
- 最高成約価格→段差のある、非連続なジャンプ

という全く異なる動きをしています。
これは実需向けの急騰しにくく上昇しても比較的なだらかな要因と、投資向けのどの価格帯なら資産として成立するかの異なる性質に起因します。
新築市場が実需と投資（資産）に二層化しているなら、流動性も同じように二層化します。
[表6: https://prtimes.jp/data/corp/171669/table/5_6_900a8c1d6beec54744026c4c5f3ee5d2.jpg?v=202601271145 ]
この様に2つのマーケットに完全に分かれています。
そのため、資産の市場の値動きを見て、実需の物件に同じ期待を載せると混乱の原因となりますので注意しましょう。
まとめ
- 2025年の最高成約価格は11億5,000万円の過去最高額
- 東京23区の新築マンション市場が実需・投資で完全に二層化した
- 投資層に10億超えの価格帯が受け入れられた
- 最高成約価格が更新された時は市場構造が変わった可能性が高い

2023年の上限が2億台→5億台へ、2025年の上限が4億台→11億台への時のように上限が飛ぶときは、商品企画・売り方（クローズド化）・買い手層が変わっていることが多い。
なので目安としては、「上限が飛んだ年＝市場構造が変わった可能性が高い年」と覚えておくと役立ちます。
TOP10の情報などより詳しい内容を知りたい方はこちらをご覧ください(成約価格10億円を超えた23区新築マンション！過去5年分の成約価格データから不動産市況の「今」を読み取く)

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