神戸北野は、神戸市中央区の山麓部に位置し、異人館と呼ばれる明治期以降に建設された洋風住宅が和風住宅に混ざって点在する地区で、異国情緒豊かなまちとして国際都市神戸のイメージを顕著に代表しています。この中で、とりわけ多くの伝統的建造物が集積する約9.3haは「伝統的建造物群保存地区」に、 また伝建地区を含みこれと一体的にまちなみを形成すべき約32haは神戸市都市景観条例に基づく「都市景観形成地域」に指定されています。
神戸北野の伝統的建造物群保存地区の中でも、最も古く開発されたエリアに位置する約2000m2 の邸宅跡地について、今までにいくつもの分譲マンション等の開発計画がありましたが、この地域の持つ歴史的風致が不可逆的に失われかねないと、周辺地域からの強い反発もあり事業化に至りませんでした。
しかし、これだけ大きな土地が未利用のまま放置されている事は、地域景観や防犯性を著しく低下させるだけでなく、いずれ強引な事業者により、地域の魅力を失わせるようなものが建設されかねないという懸念が残っていました。
そんな状況の中、マンション法制を専門とする戎正晴弁護士と株式会社キューブ（神戸市中央区、代表取締役：天宅 毅）が共同開発した事業フレーム「1000年集合住宅」を初めて採用した、株式会社ゼロコーポレーション（本社：京都市北区、代表取締役社長：金城一守）の事業「華り宮嵯峨二尊院」が京都で竣工し、ここで採用した「1000年集合住宅」を「北野・山本地区をまもりそだてる会」の浅木会長に紹介した所、是非、この事業フレームで懸案となっている2000m2 の邸宅跡地を検討してはどうかとの提案を受けました。
「1000年集合住宅」は、下記のような特徴を持っています。
・地域の歴史的風致に合致したセミデタッチドハウス（２戸１連棟住宅）を分散配置
・市街地の住宅では得る事の難しい独立性と開放性を確保
・団地管理組合により街全体を維持管理する事で、植栽剪定、清掃、街灯等を管理
・街区全体を門扉と塀で囲むことにより、高いセキュリティ性を確保
・団地管理規約により、１戸単位での建替えルールを設定
⇒一般的な分譲集合住宅では難しい円滑な建替え更新への道を開く
⇒建替え更新が繰り返されても、周辺の歴史的風致に合致した街区の景観は維持される
⇒持続可能な集合住宅の実現（＝1000年集合住宅）
一般的な分譲集合住宅は、いくら長期耐久性を確保し、適切に維持管理しても、寿命が来た時には区分所有者間の合意形成という大きなハードルを乗り越えることができなければ建替え更新することができません。どれだけ頑張っても合意形成という問題を先送りする事はできても、根本的に解消する事が困難であるのは区分所有建物の持つ宿命とも言える本質的問題です。「1000年集合住宅」は１戸単位での建替え更新への道を開き、合意形成のハードルを極限まで低くしました。しかも、そのルールを区分所有法に基づく団地管理規約で設定する事で、周辺の歴史的風致に合致した街区の景観が維持されるだけでなく、超長期的にそのルールが陳腐なものとなった場合には、区分所有者の合意によってルールを改正できるようにしています。持続可能性を持っているかどうかは、想定する時間軸を極端に長く伸ばしてみた時に明らかになってきます。一般的な分譲集合住宅でも、長期耐久性を確保し、適切に維持管理すれば100年程度は持たせることが可能だと思いますが、おそらく1000年持たせることは不可能です。この事からもわかるように、集合住宅が持続可能性を持つことは、ハード面だけではなく、ソフト面も包括しなければ達成する事ができないのです。そのような思いを込めて、私たちはこの事業フレームを「1000年集合住宅」と呼んでいます。
このような特徴を持つ「1000年集合住宅」を、神戸北野の地で計画できれば素晴らしいと考え、神戸市の各担当部局と協議、調整を重ねた結果、行政にも事業主旨をご理解いただくことができ、実現できることとなりました。周辺地域に計画概要を説明した際も好意的に受け止めていただく事ができました。
そして、株式会社キューブの企画・設計に基づき、京阪電鉄不動産株式会社（本社：大阪市中央区、代表取締役社長：三浦達也）が土地を取得し事業主として、株式会社ゼロコーポレーションが施工者として事業を進めることになりました。本事業は長期優良住宅の認定も受ける予定です。
持続可能な集合住宅を目指す「1000年集合住宅」を、団地管理を含む様々な区分所有法改正のきっかけとなった阪神淡路大震災で被災した神戸において、しかも神戸の街のイメージを象徴する北野町で、神戸開港150年を記念する年に実現できることに私達は感謝しています。
この度、株式会社キューブの販売提携により、【神戸ハウス北野】として、４月上旬から販売を開始する事になりましたので、お知らせいたします。
本件に関するお問合せ先：株式会社キューブ 担当：天宅毅（アマヤケタケシ）
TEL：078-222-9515 FAX：078-222-9516
e-mail：info@cube-3.co.jp
◇物件概要
名 称／神戸ハウス北野
所 在 地／神戸市中央区北野町２丁目25番4他（地番）
地域・地区／第二種中高層住居専用地域、第三種高度地区、北野町山本通伝統的建造物群保存地区
景観計画区域（北野町山本通都市景観形成地域）、宅地造成工事既成区域、準防火地域
敷 地 面 積／2030.03m2 （道路後退面積15.12m2 含む）
総 戸 数／12戸 構造規模／木造２階建連棟住宅６棟 住戸専有面積／99.81m2 ～118.51m2
分譲後の権利形態／敷地：区分所有者全員の住居専有面積持分割合による所有権の共有
建物：区分所有
竣 工 予 定／平成29年1月下旬
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